고양시 덕양구 부동산 투자 - 지극히 개인적인 생각 (내가 투자 한다면..)

** 제 개인적인 의견이며 이미 올라 있는 지역을 제외하고 작성 됐음을 알려 드려요 **

고양시 덕양구 부동산 투자 가이드: 10년 내 2배 수익을 노릴 6개 동

고양시 덕양구는 서울 근교의 교통 요충지로, GTX-A(2024년 말 개통 예정), 창릉 3기 신도시, 대곡역세권 개발 등 대형 호재로 인해 부동산 투자자들의 주목을 받고 있습니다. 특히 저평가된 지역에서 최소 비용으로 최대 이익을 추구하는 투자자라면, 덕양구의 대장동, 삼송동, 덕은동, 내곡동, 토당동, 고양동은 놓칠 수 없는 기회입니다. 

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왜 고양시 덕양구인가? 부동산 투자 매력

덕양구는 서울 마포구, 은평구와 인접하며, 자유로, 서울~문산 고속도로, 제2자유로로 서울 접근성이 뛰어납니다. GTX-A, 서해선(대곡~소사), 교외선 복선화 등 철도망 확충과 창릉 3기 신도시(3만8,073세대, 2030년 입주 예정), 대곡역세권 개발(9,400세대, 지식융합단지), K-컬처 밸리(덕은동) 등 대형 개발로 장기적 가치 상승이 예상됩니다. 특히 내곡동, 토당동, 고양동은 저렴한 토지 가격(3.3㎡당 50~150만원)으로 고수익(2~5배)을 노릴 수 있어, 고양시 부동산 투자, 저평가 토지 투자, 경매 투자를 찾는 이들에게 최적입니다.

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덕양구 투자 유망 동 6곳 분석

1. 대장동: GTX-A와 신도시의 중심

• 위치 및 특징: 대곡역(3호선, 경의·중앙선, GTX-A, 서해선, 교외선 예정) 중심의 교통 요충지로, 서울 강남까지 20분 내 접근 가능.
• 개발 호재:
  • 창릉 3기 신도시: 3만8,073세대, 2030년 입주 목표.
  • 대곡역세권 개발: 2024년 8월 국토부 발표로 그린벨트 199만㎡ 해제, 9,400세대 주택단지 및 지식융합단지 조성.
• 투자 포인트:
  • 현재 시세: 농지 3.3㎡당 200~300만원(2015년 74만원 → 2018년 203만원, 60% 상승).
  • 10년 내 예상: 3.3㎡당 500~700만원, 2~2.5배 수익 가능.
• 투자 전략: 부동산 경매로 도로 접면 농지(300~1,000㎡) 취득, 농지취득자격증명(농취증) 준비 후 장기 보유.
• 리스크: 개발 지연, 주거 중심 개발로 자족기능 약화 우려.

 

2. 삼송동: 안정적 성장의 역세권

• 위치 및 특징: 삼송역(3호선, GTX-A 예정)을 중심으로 스타필드 고양, 이케아 등 상업시설이 발달한 주거·상업 복합지.
• 개발 호재: GTX-A 개통, 삼송지구 확장으로 신축 아파트 및 상업 수요 증가.
• 투자 포인트:
  • 아파트 시세: 84㎡ 기준 7~8억원(2020년 대비 30% 상승).
  • 토지 시세: 3.3㎡당 1,000~1,500만원, 10년 내 2,000~2,500만원 예상, 1.5~2배 수익.
• 투자 전략: 신축 아파트 또는 상업용 부지(상가 임대) 투자, 중장기 보유.
• 리스크: 신도시 공급 과다로 수요 분산 가능성.

 

3. 덕은동: 한강변 문화 허브

• 위치 및 특징: 한강변 덕은지구, 서울 마포구와 인접, 미디어·문화 복합단지 개발 중.
• 개발 호재: K-컬처 밸리, **CJ라이브시티(예정)**로 관광·문화 수요 증가, 한강 조망 프리미엄.
• 투자 포인트:
  • 아파트 시세: 84㎡ 기준 6~7억원.
  • 토지 시세: 3.3㎡당 150~250만원, 10년 내 400~600만원, 2~2.5배 수익 가능.
• 투자 전략: 한강뷰 토지 또는 아파트 취득, 고양시 관광 부동산 투자로 장기 수익 추구.
• 리스크: 개발 초기 단계로 단기 수익 불확실.

 

4. 내곡동: 저평가 신도시 수혜지

• 위치 및 특징: 대곡역(2~3km) 및 창릉신도시 인근, 농지 중심의 저평가 지역.
• 개발 호재: 창릉신도시 간접 수혜, GTX-A 및 도시계획도로 확충.
• 투자 포인트:
  • 현재 시세: 3.3㎡당 100~150만원(경매 100~120% 낙찰).
  • 10년 내 예상: 3.3㎡당 400~600만원, 2.5~3배 수익 가능.
• 투자 전략: 계획관리지역 내 도로 접면 농지 경매, 농취증으로 7~10년 보유.
• 리스크: 개발 지연, 농지전용 부담금(㎡당 최대 5만원).

 

5. 토당동: 삼송과 대곡의 교차점

• 위치 및 특징: 삼송지구와 대곡역세권 사이, 농지 및 소규모 대지 중심.
• 개발 호재: 삼송역·대곡역 접근성, 고양시 도시계획도로(2025~2030년) 확충.
• 투자 포인트:
  • 현재 시세: 3.3㎡당 80~120만원(경매 90~110% 낙찰).
  • 10년 내 예상: 3.3㎡당 300~500만원, 2.5~4배 수익 가능.
• 투자 전략: 소규모 대지(500㎡ 이하) 경매, 단독주택 개발 또는 매각.
• 리스크: 기반시설 미비, 신도시 우선순위에서 밀릴 가능성.

 

6. 고양동: 최저가로 고수익

• 위치 및 특징: 덕양구 북부, 농지·임야 중심의 최저가 지역.
• 개발 호재: 고양생태공원, 벽제관광지 중심 생태·관광지구(2035 고양도시기본계획), 교외선 복선화(2027년 예정).
• 투자 포인트:
  • 현재 시세: 3.3㎡당 50~100만원(경매 80~100% 낙찰).
  • 10년 내 예상: 3.3㎡당 200~300만원, 3~5배 수익 가능.
• 투자 전략: 임야·농지(1,000㎡ 이상) 취득, 관광·레저용 부지로 전환.
• 리스크: 개발 속도 느림, 자연보전지역 규제.

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투자 유망 동 비교 테이블

동현재 시세(3.3㎡)10년 후 예상 시세주요 호재예상 수익률리스크

대장동	200~300만원	500~700만원	창릉신도시, 대곡역 GTX-A	2~2.5배	개발 지연, 농취증
삼송동	1,000~1,500만원	2,000~2,500만원	GTX-A, 스타필드 고양	1.5~2배	공급 과다
덕은동	150~250만원	400~600만원	K-컬처 밸리, 한강뷰	2~2.5배	단기 수익 불확실
내곡동	100~150만원	400~600만원	신도시 수혜, GTX-A	2.5~3배	개발 지연, 부담금
토당동	80~120만원	300~500만원	도시계획도로, 삼송지구 연계	2.5~4배	기반시설 미비
고양동	50~100만원	200~300만원	생태·관광지구, 교외선	3~5배	개발 느림, 규제

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덕양구 부동산 투자 전략

1. 경매로 저가 취득: 대장동, 내곡동, 토당동은 토지거래허가구역으로 일반 매매 제한, 부동산 경매로 감정가 80~130% 낙찰 추천.
2. 토지이용계획 확인: 토지이음에서 용도지역(계획관리지역 우선), 그린벨트 여부 점검.
3. 농취증 준비: 농지 취득 시 농업경영계획서 제출, 주말·체험용 농지(1,000㎡ 미만) 신청 가능.
4. 장기 보유: GTX-A(2024년 말), 신도시 입주(2030년), 도시계획도로(2030년) 등 호재를 7~10년 기다림.
5. 리스크 관리: 개발 지연 대비 삼송동 아파트 투자 병행, 세무사 상담으로 양도세, 취득세(4.6%) 최적화.

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추가 정보: 덕양구 투자 시 주의사항

• 그린벨트 해제 동향: 2024년 8월 국토부의 그린벨트 해제(199만㎡)로 대장동·내곡동 가치 상승, 2026년 지구 지정 전 투자 적기.
• 세금 및 부담금: 농지전용 부담금(㎡당 최대 5만원), 취득세·양도세 계산 필수.
• 인근 지역 비교: 창릉신도시 외에 JDS지구(2만8,000세대) 동향 모니터링, 수요 분산 대비.
• 개발 속도 차이: 대장동·삼송동은 빠른 개발, 고양동은 느린 편이므로 투자 기간 조정 필요.

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자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 덕양구에서 가장 저렴한 투자 지역은?

A: 고양동(3.3㎡당 50~100만원)이 가장 저렴하며, 경매로 80~100% 낙찰 가능. 10년 내 3~5배 수익 기대.

 

Q2. GTX-A 개통이 부동산 가격에 미치는 영향은?

A: GTX-A(2024년 말 개통)는 대곡역·삼송역 중심으로 서울 접근성을 20분 내로 단축, 대장동·내곡동·토당동 토지 가치 30~50% 상승 예상.

 

Q3. 농지취득자격증명(농취증)이 필요한 이유는?

A: 농지 취득 시 농업경영계획서 제출로 농취증 발급 필요. 주말·체험용 농지 신청 시 1,000㎡ 미만은 비교적 쉽게 발급 가능.

 

Q4. 경매 투자의 장점과 단점은?

A: 장점: 토지거래허가구역 규제 회피, 저가 취득 가능. 단점: 입찰 경쟁, 법률·세금 지식 필요.

 

Q5. 덕양구 투자 시 추천 전문가는?

A: 경매는 경매 전문 공인중개사, 세금은 세무사와 상담. 토지이음으로 사전 조사 권장.

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결론 - 지극히 개인적인 생각임을 말씀드리며 모든 투자는 개인의 책임하에 진행 됨을 알립니다.

고양시 덕양구는 GTX-A, 창릉신도시, 대곡역세권 등 호재로 부동산 투자 매력이 높습니다. 대장동과 삼송동은 안정적 성장, 덕은동은 한강뷰 프리미엄, 내곡동, 토당동, 고양동은 저가로 2.5~5배 고수익 가능합니다. 고양시 부동산 투자, 저평가 토지, 경매 투자를 찾는다면, 토지이음으로 용도지역 확인 후 경매와 장기 보유 전략을 추천합니다.